8月28日下午，由蓝鲸财经主办，界面新闻、财联社和摩尔金融协办的2018蓝鲸新领航者大会，在北京三里屯洲际酒店隆重召开。改革开放40年后的今天，中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。

然而，2018年，伴随着中美贸易战的爆发，当下中国的金融环境及相关政策都发生了变化，钱紧钱荒成为各行各业的切身感受。在这样的环境下，房地产该如何自处?在2018蓝鲸新领航者大会上，新城控股高级副总裁欧阳捷就此发表了自己的观点。

中美贸易战下，债务危机来袭

美国东部时间7月6日凌晨0:01分，美国正式开始对340亿美元的中国产品加征25%的关税，这宣布了中美贸易战的正式开始。

对于这场经济史上规模的贸易战，欧阳捷指出，当前世界经济正处于非常不稳定的状态，中美经济全面对抗不可避免，且会持续下去，未来30年，打打谈谈会成为常规局面。直到中美经济增速实现平衡，这种对抗才有可能会停下来。

在发动贸易战的同时，美联储加息不断，在高利率下全球的美元都将回流至美国本土，银行，实体，进出口都将受到影响，一场“美元荒”正在席卷各地，为了对抗美元荒，央行开始控制货币超发。

“1-7月份M2的增速上升到8.5，今年1月份M2的增量为4.4万亿，6月份为6.7万亿，如果下半年同样是这个数据的话，我们或将见识到真正的大水漫灌。”欧阳捷预测道。

“之所以这样做，是因为我们现在面临着巨大的风险。”欧阳捷分析认为。政治局会议提出，要保持信贷、股市、债市、汇市、楼市的稳定。欧阳捷分析认为，“我们真正的问题出现在债市，其中最为关键的是民间企业的债务危机问题。如果一个项目债务违约就可能拖累一个企业，一个企业债务违约就可能导致整个行业受到金融挤兑而出现坍塌。”

虽然监管层对此表示出不在意，但央行二季度会议的口径却发生转变，由去年4季度的有效控制宏观去杠杆率，深化汇率改革变为今年二季度例会结构性去杠杆的力度和节奏、稳定市场预期等。

房地产仍然“钱少且贵”是常态

不过，他也表示，定向降准下，这些钱绝不会流入房地产领域，钱少且贵会成为房地产领域的常态。

在7月31日举行的中央政治局会议，对于房地产市场，中央表示，下决心解决房地产市场问题，因城施策供求平衡，控制预期引导预期规范市场，遏制房价上涨，加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

对此，他表示：“房地产市场能够平稳健康发展，对整个房地产市场、购房人、地方政府来说都是好事，一个平稳没有大起大落的市场才是的。”在这样的定调下，限价令等政策应运而生。除此之外，十九大将“房住不炒”写入报告，这意味着5年之内，限价令等现有政策都不会放松。

欧阳捷指出：“但每个城市有不同的政策，过去是一刀切，但是去年提出来因城施策转向一城一策或者一城多策，所以出现很多小乱，有的政府在刺激有的政府在打压，有的政府在放松有的政府在收紧，每个政府在动作上都不一样，甚至每个区域都不一样，但不会影响整体平稳。”

美好生活中的房地产商机

对于美好生活，欧阳捷说了这样一句话——城镇化的路在农民脚下。他详细分析了不同量级城市的状态。

“农民是往城市里去的，我能去多大的城市就去多大的城市。人口流动的背后是资本的流动，但是大城市却不增加土地供应，特别是有的城市还进行抢人大战，所以无地可建无房可收无房可买将成为热点城市的新常态;而三四线城市却在不断增加土地供给，造成了库存量越来越大。”欧阳捷指出。

他分析认为，在这个过程中城镇化应该逐步调整为城市化，因为人是往大城市走的，在这种情况下应该更多的把土地供应到大城市，来调整供需平衡关系。

在城市化的过程中，居民又面临着面积性改善需求及品质改善需求、商业需求等。“二线城市的人口和三四线城市人口分布基本是相当的，但是一二线城市的购物中心占比达到了50%以上，三四线城市占比不到1/3，这些地方的购物中心很单薄，基本以购物为主，他们不能享受大城市的好的商业氛围和商业环境，很多人跑到大城市去消费，这也需要改善。”也就是说，房地产还存的结构性矛盾与居民对美好生活的追求密不可分。

“大房子和好房子是人生永恒的追求。我们在不断追求衣食住行之后更多的会追求更美好的生活。”欧阳捷总结道。

——新闻来源：蓝鲸财经记者工作平台